Si la casa se traspasó por escritura a un fideicomiso en vida revocable, normalmente no pasa por sucesión (probate). Alex ayuda a los fiduciarios a ponerle precio, prepararla y venderla.
Quién firma depende de la situación
La persona que creó el fideicomiso está viva
- A menudo es su propio fiduciario y puede vender como cualquier propietario.
- Firma la escritura como fiduciario.
Después de su fallecimiento
- Asume el fiduciario sucesor nombrado en el fideicomiso.
- No hace falta un nombramiento del tribunal para la propiedad que ya está en el fideicomiso.
- La ley de Florida permite que el fiduciario venda bienes del fideicomiso, salvo que el documento del fideicomiso lo limite.
Cómo vende la casa el fiduciario
- Confirme que la casa está en el fideicomiso.Revise la escritura registrada. Si nunca se traspasó al fideicomiso, es posible que aún haga falta una sucesión.
- Reúna lo que pedirá la compañía de títulos.Normalmente, una certificación del fideicomiso (certification of trust) en lugar del fideicomiso completo, el certificado de defunción, las enmiendas y la identificación del fiduciario. La compañía de títulos le confirmará la lista.
- Fije el precio, prepare la casa y publíquela.Alex prepara un análisis comparativo de mercado, identifica los problemas de una casa desocupada y se encarga de las visitas, las ofertas y la negociación.
Beneficiarios, homestead y otros obstáculos
Tras el fallecimiento del creador del fideicomiso, el fiduciario tiene deberes con los beneficiarios. Debe notificar a los beneficiarios calificados, por lo general dentro de 60 días, y ellos pueden pedir una copia del fideicomiso.
Si los beneficiarios creen que una venta incumple los deberes del fiduciario, pueden pedirle a un tribunal que intervenga.
El fiduciario también puede tener que pagar las deudas y los impuestos del creador. Consulte al abogado antes de repartir el dinero de la venta.
Alex no es abogado ni contador público (CPA). Consulte a un abogado de fideicomisos o sucesiones de Florida sobre la autoridad del fiduciario y a un CPA sobre los impuestos.
Consulte estos puntos con el abogado
- La casa era el homestead del creador del fideicomiso y le sobrevivió un cónyuge o un hijo menor. Las reglas de homestead de Florida pueden aplicarse a una casa en un fideicomiso y cambiar quién la recibe.
- Hay cofiduciarios, o el fideicomiso limita la facultad de vender.
- Un beneficiario quiere quedarse con la casa.
- El creador ya no puede actuar y era su propio fiduciario. La ley de Florida no permite que un apoderado con un poder notarial actúe como fiduciario.
Alex Silva, broker
Voyance Real Estate está dirigida por su broker (corredor de bienes raíces) y propietario, Alex D. Silva, quien lleva más de 30 años en bienes raíces y tiene la licencia de broker de Florida BK3153327.
Su especialidad es negociar ventas cortas (short sales): aprobaciones del prestamista, segundos gravámenes y desacuerdos sobre la valoración.
Trabaja con casas, condominios, propiedades de alquiler y propiedades comerciales en el centro y sur de Florida, en inglés, español y portugués.
Preguntas sobre la venta de un fideicomiso
¿Puede el fiduciario sucesor vender una casa sin sucesión?
Normalmente sí, si la casa estaba a nombre del fideicomiso. El fiduciario tiene autoridad al fallecer el creador, sin nombramiento del tribunal, salvo que el fideicomiso diga otra cosa.
¿Tengo que mostrarle todo el fideicomiso al comprador o a la compañía de títulos?
Por lo general, no. Florida permite que el fiduciario entregue una certificación del fideicomiso. Esta confirma las facultades del fiduciario sin mostrar quién hereda qué. La compañía de títulos aún puede pedir extractos que nombren al fiduciario y le den la facultad de vender.
¿Y las ganancias de capital?
En el caso de bienes heredados, el IRS generalmente toma como base inicial el valor a la fecha del fallecimiento. Pregúntele a un CPA si eso aplica a su fideicomiso.
Fuentes oficiales (en inglés): Colegio de Abogados de Florida sobre fideicomisos revocables · Certificación del fideicomiso (s. 736.1017) · Deber de informar a los beneficiarios (s. 736.0813) · IRS sobre bienes heredados
Información general sobre bienes raíces; no es asesoría legal, fiscal ni financiera.
¿Va a vender una casa que está en un fideicomiso?
Cuéntele a Alex dónde está la propiedad, quién es el fiduciario y en qué punto está el fideicomiso.