Esto vale para propietarios y herederos. Con una HECM (la hipoteca revertida o inversa más común, asegurada por la FHA), nadie paga más de lo que vale la casa.
¿Propietario o heredero?
Estas son las reglas de las HECM. Las hipotecas revertidas privadas pueden tener reglas distintas.
Si usted es el prestatario
- La casa es suya, no del prestamista.
- No hay multa por pago anticipado.
- El préstamo puede vencer si se muda definitivamente, o si por una enfermedad pasa más de 12 meses seguidos fuera de casa, por ejemplo en un centro de cuidados. Esto no se aplica si otro prestatario vive allí.
- ¿Busca un lugar más sencillo? Vea cómo mudarse a una casa más pequeña.
Si usted es heredero
- El préstamo suele vencer cuando fallece el último prestatario.
- Los herederos pueden vender la casa, traspasársela al prestamista o quedarse con ella. Para conservarla, deben pagar el saldo del préstamo o el 95% del valor de tasación, lo que sea menor.
- ¿Está a cargo de una herencia? Vea cómo funcionan las ventas en sucesión (probate).
Cómo funcionan la venta y la liquidación del préstamo
- Pida un estado de liquidación (payoff statement) al administrador del préstamo.Es la compañía que envía los estados de cuenta del préstamo. Los herederos deben llamar de inmediato.
- Fije el precio.Alex prepara un análisis comparativo de mercado. Si el préstamo supera el valor de la casa, los herederos pueden vender por al menos el 95% del valor de tasación. Confirme la cifra con el administrador.
- Cierre la venta.La compañía de títulos o el abogado de cierre salda el préstamo. Usted o la sucesión se quedan con lo que sobre después de pagar los costos de cierre.
Vender una casa heredada con hipoteca revertida
En una HECM, el prestamista puede iniciar la ejecución hipotecaria (foreclosure) si vencen estos plazos de HUD.
- La carta de “vencido y pagadero” (due and payable) suele darle 30 días para liquidar el préstamo, vender o entregarle la casa al prestamista.
- Ese plazo puede ampliarse hasta seis meses para vender, o para obtener un préstamo y quedarse con la casa.
- El prestamista puede aprobar prórrogas de 90 días si usted demuestra que está tratando activamente de vender la casa.
- La sucesión paga los impuestos a la propiedad y el seguro hasta que se transfiera el título.
Alex no es abogado, contador público (CPA) ni consejero de vivienda. Consulte a un abogado de sucesiones de Florida sobre la sucesión, a un CPA sobre los impuestos, y al administrador o a un consejero aprobado por HUD sobre el préstamo.
Conviene tener a mano
- La carta del administrador y el estado de liquidación.
- El certificado de defunción y las cartas de administración (Letters of Administration) o los documentos del fideicomiso.
- El contrato de listado, que prueba que la casa está en venta.
Alex Silva, broker
Voyance Real Estate está dirigida por su broker (corredor de bienes raíces) y propietario, Alex D. Silva, quien lleva más de 30 años en bienes raíces y tiene la licencia de broker de Florida BK3153327.
Su especialidad es negociar ventas cortas (short sales): aprobaciones del prestamista, segundos gravámenes y desacuerdos sobre la valoración.
Trabaja con casas, condominios, propiedades de alquiler y propiedades comerciales en el centro y sur de Florida, en inglés, español y portugués.
Preguntas sobre la venta con hipoteca revertida
¿Se puede vender una casa con hipoteca revertida?
Sí. La venta liquida el préstamo al cierre, y usted se queda con lo que sobre.
¿Y si el préstamo es mayor que el valor de la casa?
Con una HECM, nadie debe la diferencia. Tras una venta por el valor de tasación, el seguro hipotecario cubre el resto.
¿Y si el cónyuge no figuraba en el préstamo?
Es posible que pueda quedarse si cumple las condiciones de HUD y el préstamo lo permite. Algunos plazos corren desde el fallecimiento del prestatario, así que llame de inmediato al administrador o a un consejero de vivienda aprobado por HUD.
Ayuda gratuita: CFPB sobre herederos (en inglés) · Guía de HUD para herederos (en inglés) · Consejeros de vivienda (en inglés) · Fiscal General de Florida (en inglés)
Información general sobre bienes raíces; no es asesoría legal, fiscal ni financiera.
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