Con hipoteca, el comprador generalmente necesita seguro de vivienda, y las aseguradoras evalúan la antigüedad del techo.
Qué dice la regla de los 15 años del techo
La regla (sección 627.7011) rige las pólizas de vivienda emitidas o renovadas desde el 1 de julio de 2022, incluida la de su comprador.
- Menos de 15 años: una aseguradora no puede negar la cobertura solo por la antigüedad del techo.
- 15 años o más: antes de exigir un techo nuevo, la aseguradora debe permitir una inspección. El propietario paga a un inspector que ella apruebe. Si muestra cinco años o más de vida útil restante, no puede negar la cobertura solo por la antigüedad.
La antigüedad se cuenta desde la última vez que se construyó o reemplazó todo el techo conforme al código, o desde la primera etapa si se reemplazó por etapas. La ley no cubre pólizas de casas móviles, y las aseguradoras pueden negarse por otros motivos.
Inspecciones que puede pedir la aseguradora del comprador
- De 4 puntos: un inspector con licencia de Florida revisa el techo, la electricidad, la plomería y la climatización. Citizens Property Insurance la exige en solicitudes para casas de más de 20 años.
- Del techo: estima su vida útil restante. Citizens pide pruebas de cinco años o más en techos de tejas asfálticas (shingle) de más de 25 años y en techos de teja, pizarra, arcilla, concreto o metal de más de 50. Si no, pide prueba de un reemplazo completo antes de emitir una póliza.
- Mitigación de viento (wind mitigation): registra las defensas contra el viento en el formulario estatal OIR-B1-1802 y puede bajar la prima.
Reúna antes de vender
- El permiso del techo o la fecha de reemplazo.
- Informes recientes de 4 puntos y del techo.
- Un formulario de mitigación de viento de menos de cinco años.
- Facturas de reparación del techo y reclamos al seguro.
Sus opciones con un techo antiguo
Reemplazar primero
- Un reemplazo completo conforme al código reinicia la antigüedad según la regla de los 15 años.
- El análisis de mercado (CMA) de Alex ayuda a estimar si un techo nuevo sube el precio más de lo que cuesta.
Crédito o rebaja de precio
- Puede funcionar si la aseguradora del comprador acepta el techo.
- El préstamo del comprador limita lo que puede cubrir un crédito del vendedor (seller credit).
Vender tal como está (as-is)
- Sirve para compradores en efectivo o que puedan asegurar el techo.
- Compare una oferta en efectivo con ponerla en venta tal como está.
Alex Silva, broker
Voyance Real Estate está dirigida por su broker (corredor de bienes raíces) y propietario, Alex D. Silva, quien lleva más de 30 años en bienes raíces y tiene la licencia de broker de Florida BK3153327.
Su especialidad es negociar ventas cortas (short sales): aprobaciones del prestamista, segundos gravámenes y desacuerdos sobre la valoración.
Trabaja con casas, condominios, propiedades de alquiler y propiedades comerciales en el centro y sur de Florida, en inglés, español y portugués.
Preguntas sobre techos viejos
¿Es difícil vender casa con techo viejo en Florida?
Puede serlo, porque la aseguradora del comprador evalúa la antigüedad del techo. Si tiene daños por tormenta, vea cómo vender una casa dañada por huracán.
¿Y si mi comprador no consigue seguro por el techo?
Si solo es por la antigüedad, puede ayudar una inspección que muestre cinco años o más de vida útil restante. El comprador también puede probar otras aseguradoras. Si ninguna cubre el techo, un comprador con préstamo normalmente no puede cerrar. Entonces sus opciones principales son un techo nuevo o un comprador en efectivo.
¿Debo divulgar que el techo es viejo al vender?
La jurisprudencia de Florida le exige divulgar problemas conocidos del techo, como una filtración, que afecten significativamente el valor y que el comprador no vea fácilmente ni conozca, incluso en una venta tal como está. Pregunte a un abogado inmobiliario de Florida qué divulgar.
Fuentes (en inglés): Ley de antigüedad del techo · Mitigación de viento · Citizens · CFPB · Fannie Mae · Johnson v. Davis
Información general sobre bienes raíces; no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Confirme los requisitos de seguro con un agente de seguros licenciado.
¿Va a vender una casa con techo viejo?
Cuéntele a Alex la antigüedad del techo y sus plazos. Él comparará un techo nuevo, un crédito y la venta tal como está.